Ankauf für Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien
Grundbesitz 24
zu Mission Investing: Gesellschatliche und Impulse für
den Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien
Ein Plus an Mieterfreundlichkeit
und Umweltschutz in deutschen Metropolen
Veröffentlicht am 22. Januar 2013
Von Christoph Marloh
Mission Investing
gestattet es gemeinnützigen Stiftungen, ihren Kapitalstock für den Stiftungszweck
wirken zu lassen. Der deutsche Zinshausmarkt bietet sich dafür heute besonders
an. Wohnraum wird in den dynamischen Großstädten fortlaufend knapper. Steigende
Aufwendungen verdrängen Familien und Alleinerziehende Elternteile. Mithilfe
einer mieterfreundlichen Bewirtschaftung und durch kostensparende energetische
Modernisierungen können gemeinnützige Stiftungen ihren Beitrag zum Erhalt von
Sozialstrukturen und zum Umweltschutz leisten. Als Investment erwirtschaften
Nachhaltige Wohnimmobilien stabile Erlöse und verzeichnen kontinuierliche
Werterhöhungen.
Die Mehrheit der kapitalstarken
Gemeinnützigen Stiftungen in der Bundesrepublik Deutschland beabsichtigt, ihr
Vermögen in den kommenden Jahren in Gänze im Gleichklang mit dem Zweck der
Stiftung zu investieren. Hiermit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten
Staaten von Amerika, wo sich der Umfang des Mission Investing dank einer
fortgeschrittenen Infrastruktur in den vergangenen 20 Jahren verdreifacht hat.
Die augenblickliche Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre
Anlagestrategie zu überdenken und dabei die harte organisatorische Abgrenzung
von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu überprüfen. Der Hebel ist
beträchtlich: schon mit der zweckentsprechenden Investition von 15% ihres
liquiden Vermögens könnten deutsche gemeinnützige Stiftungen dreimal soviel
bewegen, wie mit ihrer kompletten Fördertätigkeit. Auch die Gefahr von
Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Stiftungszweck kann dabei deutlich
reduziert werden.
Wohnimmobilien sind für gemeinnützige
Stiftungen angesichts niedriger Zinsen in diesen Tagen begehrte Anlagen. Die
Cashflows sind konjunkturfest. Passende Wohnimmobilien befinden sich in gut
eingewachsenen attraktiven Stadtlagen oder im stadtnahen Einzugsgebiet und weisen
stabile Mieterstrukturen auf.
Öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte für den täglichen Bedarf und
Bildungseinrichtungen sind in der Nähe zu finden. Durch Zuzug und geringe
Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten ständige Wertzuwächse zu verzeichnen.
Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird in
Metropolen wie Hamburg und Berlin immer teurer. Zunehmende Mieten und
Energiepreise verdrängen Familien und Alleinerziehende aus Innenstadtlagen. Durch
eine mieterfreundliche Verwaltung und kostensparende energetische
Modernisierungen können Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Bewahrung von
städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz der Umwelt leisten.
Bei einem nachhaltig verwalteten
Hamburger Wohnungsportfolio, an dem zahlreiche deutsche Stiftungen beteiligt
sind, konnte die Gesamtbelastung der vorhandenen Mieter in den vergangenen vier
Jahren stabil gehalten werden. Ungeachtet erhöhter Kosten erhöhte sich die
monatliche Gesamtmiete lediglich um 1 Prozent. Im gleichen Zeitraum konnten die
Nettomieterlöse aus bestehenden Mieten dagegen um 14% gesteigert werden.
Ermöglicht wurde das mithilfe einer Minderung der Nebenkosten, die sich bereits
in 2012 um 19% verminderten.
In den bevorstehenden Jahren sind
zusätzliche Augabensenkungen durch energetische Modernisierungen vorgesehen.
Wohnimmobilien der 1960er und 70er Jahre, die teilweise gute Anfangseinkünfte
aufweisen, haben oftmals einen hohen Energiebedarf von 30 Liter Heizöl pro m2
und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauten liegen bei etwa 5 Liter.
Die Ausprägung der Sanierungen ist vom
jeweiligen Objekt abhängig. Häufig findet eine Optimierung der Gebäudehülle
statt - durch Einbau neuer Fenster und die Dämmung von Außenwänden und
Geschossdecken. Dabei werden mineralische Dämmstoffe präferiert, weil sie
umweltfreundlich und brandsicher sind. Moderne Heizungsanlagen mit
Solarthermie-Unterstützung bieten eine exzellente Brennstoffausnutzung. So
lässt sich in den vorgenannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.
Die Kosten der energetischen Sanierung
betragen nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur durchschnittlich 275
EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% innert von 10 Jahren durch die
gesetzlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische Sanierungen sind
folglich nicht allein wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mietrendite
um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten
Energiebilanzen wird vor Beginn der Modernisierungen gewährleistet, daß alle Baumaßnahmen
für bestehende Mieter großteils bruttomietenneutral vollzogen werden können.
Im vorgenannten Hamburger
Zinshausportfolio wird der lokale Arbeitsmarkt durch Übertragung von
Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich
gewandter und bei den Bewohnern akzeptierter Mieter nach mehrjähriger
Beschäftigungslosigkeit eine ihn erfüllende Aufgabe in der Betreuung von fünf
Objekten finden. In 2012 arrangierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und
Nachbarn zugunsten der Harburger Tafel.
An Mission Investing interessierte
Stiftungen fördern die Kommunikation zwischen Vermögensanlage und
Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck gesellschatliche und ökologische
Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Teilbetrag des Stiftungsvermögens für Mission
Investments im Feld Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Falls keine interne
Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für
Investments ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Investitionen ab
3 Mio. EUR durchgeführt werden.
Wesentlich für den Erfolg von
nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubhafte gesellschatliche, ökologische und
finanzielle Grunddaten. In wirtschaftlicher Hinsicht sind Marktkenntnis und
Marktzugang der Akquisitionsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der
Spezialisierung auf eine Region und in einer Leistungsbilanz bei Erwerb,
Verkauf und Verwaltung aus. Gesellschatliche und ökologische Zielvorgaben
sollten vertraglich festgelegt sein. Emissionen sollten über ein externes
Rating verfügen. Bei der Selektion von Beteiligungsprodukten kann eine auf
nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Geschäftsbank helfen.
Weitere Angaben:
Analyse zu Mission Investing: www.stiftungen.org
Nähere
Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an dieser Stelle.
Grundbesitz 24
über Nachhaltige Wohnimmobilien für den Substanzerhalt des Stiftungsvermögens
Negative Realzinsen als Problem
für Stiftungen
Veröffentlicht am 2. Januar 2012
Hamburg, 2.12012. Die
Inflationsraten
steigen und haben die Umlaufrenditen der Bundesanleihen weit hinter sich
gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in 2011um 2,7 % - nach 1,5% im
Schnitt der letzten 10 Jahre. Um etwa 4,5 % stieg bereits im Februar 2011 der
Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer stärkeren Gewichtung
von Waren des alltäglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler
Zuwendungsempfänger wiederspiegelt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von
ungefähr 1,5% pro Jahr ergibt sich daraus eine negative Verzinsung der
Stiftungsvermögen von 1% bis 3% p.a. "Da Stiftungen viele Funktionen übernehmen,
die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung
bürgerschaftlichen Einsatzes oder zu einer unerwünschten Verschiebung zu
bürokratischen Strukturen", sagte
Dieser reale Verlust von Geldvermögen ist
keine Fügung, sondern das Endergebnis staatlicher Kapitallenkung. Die
EU-Kommission legte noch im Juni dieses Jahres einen Basel-III-Entwurf vor, der
sogar im zweiten Jahr der europäischen Schuldenkrise Banken immer noch von
einer Kapitalunterlegung aller (!) Staatsanleihen des Euro-Gebietes befreit.
Amerikanische Volkswirtschaftler haben das erfolgreiche Zusammenspiel
liquiditätstreibender Notenbank-Maßnahmen einerseits und staatlicher
Kapitallenkung andererseits zwecks Verminderung der öffentlichen Defizite
analysiert. So konnte durch eine lange Phase negativer realer Zinsen die
US-Staatsverschuldung von 117 Prozent des BSP (1945) auf 35 Prozent des
Bruttosozialproduktes (1973) gesenkt werden. Deutsche Medien sprechen in diesem
Kontext seit Frühling 2011 von "Zinsraub" sowie "finanzieller
Repression".
Werterhalt mit deutschen Zinshäusern
Stiftungen sind rechtlich verpflichtet,
den Bestand des Stiftungsvermögens zu bewahren. Die Stiftungsgesetze der Länder
schreiben im Übrigen vor, daß für die Realisierung des Zweckes der Stiftung nur
auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf die Vermögenssubstanz
zurückgegriffen werden kann. Aktuell stehen Stiftungen Staatstiteln verstärkt
skeptisch gegenüber. Auch volatile Aktienfonds, Währungsanlagen oder
"Absicherungen" auf der Basis von Derivatenwerden immer weniger als
ausgereifte Anlagealternativen betrachtet.
Als renditetragender Substanzwert
gewinnen inländische Wohnimmobilien des Bestandes mehr und mehr an Bedeutung.
Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg als belastbar
erwiesen. Mietanpassungen erfolgen in regelmäßigen Abständen im kompletten
Wohnungsbestand und jederzeit im Zuge der natürlichen Fluktuation. Durch die
Vielzahl der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der
Eigentümer ist jedoch - verglichen mit gewerblichen Immobilien - in einer sehr
guten Verhandlungsposition. Die Preisentwicklung eines regional
diversifizierten Objektportfolios liegt seit 1977 regelmäßig über der
Inflationsrate. Dies gilt ebenso für die Freie und Hansestadt Hamburg, die, von
der Süddeutschen Zeitung in der Ausgabe vom 9.9.dieses Jahres als "Juwel
des Nordens" bezeichnet wurde. Dort beträgt die mittlere Mietsteigerung
5,8 Prozent nach dem Mietspiegel 2011.
"Der Hamburger Zinshausmarkt hatte
in den vergangenen beiden Jahren deutliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein
Einstieg ist auch gegenwärtig noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der
Nettokaltmieten liegen derzeitig noch unter 7 Euro pro M² und Monat",
sagte
Werterhöhung
von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit
Eine zeitgemäße Aufwertung von
Wohnimmobilienbeständen ist durch energetische Sanierungen möglich. Viele
Wohnimmobilien aus den Baujahren 1960 bis 1980 liegen in gut eingewachsenen,
attraktiven Stadtlagen. Durch eine energetische Optimierung von Gebäudehülle
und Technik kann der Energiebedarf um bis zu 80% reduziert sowie der Wohnwert
erhöht werden. Die Investitionen werden nach aktuellem Mietrecht über zehn
Jahre zu 110 Prozent auf die Mieter umgelegt. Durch den hohen Einspareffekt sind
die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September 2011 forderte der Deutsche
Mieterbund die Politiker auf, die vorgesehene zusätzliche
"Energie-Afa" schnell zu verabschieden, um den Umfang der
Modernisierungen zu erhöhen. Nachhaltige Wohnimmobilien lassen sich künftig
wesentlich günstiger vermieten, weil die Energiepreise schneller als die
Geldentwertung steigen.
Private
Placements kontra Publikums-Fonds
Für Anleger, die Wohnungsbestände nicht
eigenhändig administrieren möchten, kommen Private Placements oder
Publikums-Fonds in Frage. Unter den Publikums-Fonds sind geschlossene
Wohnimmobilien-Fonds aufgrund erheblicher Startkosten häufig rechtlich nicht
für Stiftungen sinnvoll, da sie anfänglich aus dem Kapital und nicht aus
laufenden Erlösen auszahlen. Offene Wohnimmobilien-Fonds bieten durch hohe
laufende Gebühren vielfach lediglich geringe Einkünfte. Private Placements von
Wohnimmobilien-Spezialisten werden darum für viele Stiftungen zu einer
wirklichen Alternative.
Dazu gehört das Private Placement "Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger Grundbesitz 24
Emissionshaus GmbH. Die Verwaltung von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger
Zinshäusern seit 1998 durchgehend Renditen von 8 Prozent bis 11% p.a. (IRR)
erzielt. Das aktuelle Private Placement investiert ? 19.000.000 in ein
Portefeuille von energetisch optimalen Objekten in der Metropolregion Hamburg.
Die Investitionsquote beträgt 98,5%. Die Investitionen in energetische
Modernisierungen belaufen sich auf annähernd 14% des Volumens. Es wird nur in
Euro und zu etwa 50 Prozent langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5%
p.a.. Die laufenden Ausschüttungen erfolgen vierteljährlich in Höhe von etwa 5
Prozent per annum und allein aus laufenden Erlösen. Das Portfolio wird viermal
pro Jahr bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt ? 200.000. Die Anleger- und
Treuhandverwaltung liegt bei Rödl & Partner. Investitionsentscheidungen
werden durch einen autonomen Investmentausschuß getroffen.
Durch aktives Asset Management konnten
die Mieterlöse des Bestandes in diesem Jahr um 8% erhöht werden. Bestehende
Mieten wurden hierbei nicht erhöht. Die Auszahlungen lagen im vorgenannten
Intervall um 18% über Plan. Im Juni 2011 erhielt das Private Placement das A-
Rating von der Analystenfirma Invest-Report. Nähere Informationen: www.grundbesitz24.de.
Die Nachhaltige
Wohnimmobilien Fonds von Fondsanbieter Grundbesitz 24 erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen
in Hamburg früher
Effizienzziele der Renditefonds liegen
um 32% unter der Vorgabe von Senat und Verbänden
Veröffentlicht am 21. September 2011
Hamburg, 21.9.2011. Die
Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Fonds von Grundbesitz 24 liegen etwa 32% unter den Einsparzielen von
Hamburger Senat und Immobilienwirtschaft. In dem "Bündnis für das Wohnen
in Hamburg" hatten die Beteiligten am 20.9.2011 festgelegt, den Verbrauch
von Heizenergie von Bestandswohnungen
bis 2020 auf im Durchschnitt 133 kWh/m2a zu reduzieren. Die Fonds von
Grundbesitz 24 planen, bereits Jahre eher einen Energieverbrauch von unter 100
kWh/m2a zu erreichen. In dieser Zahl ist zusätzlich zur Heizenergie auch die
Energie für die Warmwasserbereitung inkludiert. Dieses macht in der Regel einen
Anteil in Höhe von 10% bei nicht sanierten Bestandsbauten aus. Dadurch liegen
die Wohnungsfonds von Grundbesitz 24 um 32% unterhalb des Bündniswertes von
zusammen annähernd 150 kWh/m2a.
Der Hamburger Senat hatte sich im Feld
"Wohnen und Stadtentwicklung" für die 20. Wahlperiode anspruchsvolle
Ziele gegeben. Dabei sollten die Voraussetzungen für den jährlichen Bau von
6.000 Wohnungen gewährleistetwerden. 2.000
sollten geförderte Wohnungen sein. Mit diesen Zielsetzungen vereinbarten
Hamburg, die Wohnungsverbände und die städtische SAGA GWG die grundlegenden
Eckdaten bei Wohnungsneubau, Schutz des Klimas und energetischen Richtwerten,
Städtebau und Erhalt von Backstein-Fassaden wie auch bei der Behandlung von
Wohnungsnotfällen.
"Eine bedeutende Reduzierung des
Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für Umwelt und nachhaltig denkende
Eigentümer, sondern gewährleistet nicht zuletzt die soziale Stabilität einer
Stadt ", sagte
Durch energetische Optimierungen im
Wohnungsbestand läßt sich der Energiebedarf von Gebäuden aus den 1960er und
1970er Jahren um annähernd 80% reduzieren. Dadurch kann bei normaler
Mietentwicklung in durchschnittlicher Hamburger Wohnlage voraussichtlich auch
in über zehn Jahren eine monatliche Bruttomiete von um zehn Euro pro m2
gewährleistet werden. Wichtig ist, daß die Modernisierungsstrategien deutscher
Immobilienbesitzer, die seitens der Deutschen Energieagentur in einer Erhebung
dokumentiert wurden, auch in Hamburg umgesetzt werden.
Analog den Zielsetzungen des
Integrierten Energie- und Klimaprogramms der Bundesrepublik Deutschland hatte
sich Hamburg mit seinem Klimakonzept das Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen um 40
% bis 2020 sowie um mindestens 80 V. H. bis 2050 gegenüber dem Zustand von 1990
zu reduzieren. Die Wohnungsverbände identifizierten sich mit dem neuen Bündnis
zu den Klimazielen des Senats.
"Der Energiebedarf für die
Warmwasserbereitung läßt sich auch im Mietwohnungsbau unter Einsatz von
solarthermischen Anlagen oft um mehr als 50 % reduzieren. Daher und wegen der
überschaubaren Aufwendungen wäre die Berücksichtigung in den Zielen des
Bündnisses angemessen gewesen", sagt
Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien
Renditefonds:
Die Fonds investieren in Objekte in
Hamburg und anderen norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und
streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden
Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von
Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds,
bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine
"solide Konzeption" sowie eine "überdurchschnittlich hohe
Einnahmesicherheit". Ziel ist die Reduktion des Verbrauches von
Primärenergie im Wohnungsbestand um etwa 80%.
Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent
des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Bestandsobjekte des ersten
Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von weniger als 100
Kilowattstunden/m2a sowie eine Gesamteinsparung von 102 Mio. Kilowattstunden
bzw. 10,2 Millionen Ltr. Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe
sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilienhäusern
erzeugen. Der Fonds verbindet eine geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent
p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor weiter steigenden
Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf im Durchschnitt
4,6 % per annum Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 Prozent per
annum zum Schluss der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den
laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an
die Geldgeber aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger
Absprache mit den Behörden werden eventuell gegebene soziale Belange von
Wohnungsmietern berücksichtigt.
Zur Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24 GmbH verfügt über
eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes, der Finanzierung, der
Objektentwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Veräußerung von
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres Geschäftsführers
Fondsanbieter
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH zur finanziellen Repression in Deutschland
und den USA als Herausforderung für den Vermögenserhalt
Veröffentlicht am 14. August 2011
Hamburg, 14.8.2011. Hamburg, 14.8.2011.
Die Bezeichnung der Finanziellen Repression bezeichnet die staatliche
Geldlenkung zwecks Entschuldung öffentlicher Haushalte vor dem Hintergrund
ansonsten freier Märkte. Der Begriff wurde 1973 durch die US-Ökonomen Shaw und
McKinnon eingeführt. Angesichts der erhöhten Teuerungsraten in Deutschland und
den Vereinigten Staaten von Amerika würden bei einem funktionierenden
Kapitalmarkt die Zinsen steigen und reale Vermögensverluste verhindert. Daß
dieses in Deutschland und den USA nicht der Fall ist, liegt an staatlichen
Interventionen in die Zins- und Bondmärkte. Dazu gehören die "Zero
Interest Rate Policies" der EZB und der Federal Reserve sowie die bei
Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III regulatorisch vorprogrammierte
Anlage in Staatstiteln.
In den Vereinigten Staaten von Amerika hat
die Geldentwertungsrate im Juli 2011 den Pegel von 3,6% erreicht. In der BRD
hat die Geldentwertungsrate im Juli 2011 einen Höchststand in Höhe von 2,4%
erreicht. Im selben Monat sank die durchschnittliche Rendite deutscher
Staatsanleihen auf gleichfalls 2,4%. Daraus ergibt sich eine reale Rendite von
0,0%. Nach Steuern war die Rendite negativ. Sie beläuft sich auf minus 1,14%
bei dem Spitzensteuersatz in Höhe von 45% zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag. Die
Niedrigzinspolitik der Zentralbanken ebenso wie die erzwungene Anlage in
Staatsanleihen verzerren den Zinsmarkt. Diese Eingriffe führen zu niedrigeren
Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum. Sie erfolgen zu Lasten der privaten
Guthaben und Pensionsansprüche.
Mit einem höheren nominalen
Steueraufkommen bei sinkenden Zinsen wird die Zinslast der öffentlichen
Haushalte vermindert. Parallel fällt der reale Wert der offenen Staatsschulden.
Diese stiegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise stark an, da die
öffentlichen Haushalte durch eine in Wahrheit uneingeschränkte Staatsgarantie
für defizitäre inländische Banken und die GIPS-Staaten wesentlich belastet
wurden.
In den Vereinigten Staaten sank die
Quote der Staatsschulden am Bruttosozialprodukt von 117% in 1945 auf 35% im
Jahr 1973. Diese bemerkenswerte Entschuldung der Vereinigten Staaten vollzog
sich angesichts wirtschaftlichen Wachstums, steigender Geldentwertung sowie
hochgradig regulierter Finanzmärkte. Während der nominale Staatsschuldenstand
der Vereinigten Staaten von Amerika sich wenig veränderte, war der reale Zins
in den Vereinigten Staaten in der Hälfte aller Jahre von 1945 bis 1980 negativ.
Im Durchschnitt wurde auf diese Weise eine Reduktion der öffentlichen Schulden
in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a. erzielt. Das geht aus einer Untersuchung der
Ökonomen Carmen M. Reinhart und M. Belen Sbrancia aus dem Jahre 2011 hervor.
Die Analyse trägt den Titel "The Liquidation of Government Debt" und
wurde für das National Bureau of Economic Research der USA angefertigt.
"Der erfolgreiche Schuldenabbau
der Vereinigten Staaten nach 1945 durch finanzielle Repression ist für
Fiskalpolitiker und Notenbankchefs offenbar ein verlockendes Vorbild",
sagte
Der im Juli 2011 von EU-Kommissar Barnier vorgelegte Plan der neuen
Aufsichtsregeln für Finanzinstitute (Basel III) sieht ungeachtet der wachsenden
Staatsschuldenkrise in der Eurozone vor, daß Staatstitel von der
Kapitalunterlegung nach wie vor ausgenommen werden. Ein Investment in Realwerte
empfiehlt auch Bill Gross, Begründer und Managing Director von PIMCO, dem
umsatzstärksten amerikanischen Anleihen-Investor. In seinem letzten
Investment-Outlook vom August 2011 nennt er ausdrücklich Finanzielle
Repression, Inflation und Dollarabwertungen als verfügbare Optionen der
US-Administration für die Bewätigung der Staatsdefizite.
Inflation führt nicht zuletzt zu einer
Diskriminierung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, weil der private
Budgetanteil für Energie und Lebensmittel überproportional steigt. Die Preise
für Heizöl sind von EUR 35 pro 100 Liter in 2002 auf EUR 83 pro 100 Liter in
2011 gestiegen. Das ist eine Erhöhung um 137% in 9 Jahren. Die
durchschnittliche jährliche Teuerung beträgt dadurch 10%. Als Folge werden die
Energiekosten für das Wohnen in wenigen Jahren über den Nettomieten notieren.
Energetisch optimierte Wohnhäuser sind ein Instrument zur Sicherung der
sozialen Stabilität geworden. Mieter können vor Verarmung oder gesundheitlichen
Schäden geschützt werden. Die Energie betreffend optimierte Wohnimmobilien sind
nicht zuletzt eine bevorzugte Objekt-Klasse. Durch die energetische Optimierung
kann sichergestellt werden, daß auf lange Sicht ein erhöhter Anteil der
Gesamtmieten beim Besitzer verbleibt und nicht zu Ungunsten der Mieter für inflationierte
Energiekosten aufgewendet werden muss.
"Die Energiepreise werden in
Anbetracht der zunehmenden Teuerung weiter steigen", sagt
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser
und Wohnanlagen in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab
Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu
erwerbenden Bestandes an. Der Renditefonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating
A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene
Fonds, bekommen. Die Analysten bestätigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24
eine "solide Konzeption" sowie eine "überdurchschnittlich hohe
Einnahmesicherheit". Angestrebt wird die Reduzierung des Verbrauches von
Primärenergie im Wohnungsbestand um ungefähr 80%. Wohnimmobilien sind für mehr
als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand
des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unterhalb 100 kWh/m2a
und eine gesamte Einsparung von 102 Mio. Kilowattstunden beziehungsweise 10,2
Mio. Ltr. Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich
Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern
erzeugen. Der Renditefonds verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß von
6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor weiter steigenden
Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen betragen durchschnittlich 4,6
Prozent pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7 % per annum zum
Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden
Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die
Investoren aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger
Koordination mit den Behörden werden unter Umständen gegebene soziale Belange
von Mietern berücksichtigt.
Grundbesitz 24
Emissionshaus: Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien übertrifft Prognose
um 18,5%
Veröffentlicht am 23. Juli 2011
Hamburg, 22.7.2011. Der Renditefonds Nord
für Nachhaltige Wohnimmobilien der Grundbesitz 24 hat im ersten Semester 2011 sein
Auszahlungsziel um 18,5% überboten. Grund sind die gestiegenen Mieteinkünfte
des verwalteten Wohnungsbestandes, die sich um 4,0 % erhöhten. Diese
Verbesserung konnte innerhalb von nur sechs Monaten seit dem 31.12.2010 erzielt
werden. Im Wohnungsbestand fanden hierbei keine Erhöhungen der Mieten für
laufende Mietverhältnisse statt. Erst im Juni 2011 hatte der Fonds das Rating
A- erhalten.
Ermöglicht wurde die überdurchschnittliche
Entwicklung durch eine aktive Objektbewirtschaftung seitens des
Fondsmanagements. So erfolgten Neuvermietungen im Rahmen der normalen
Fluktuation um etwa 50% günstiger als bisher. Als Folge steigerte sich die
Jahresnettokaltmiete des Bestandes seit Jahresanfang schon um 4,0%. Im
Emissionsprospekt vorgesehen sind jährliche Erlössteigerungen von 2,5%. Die
Verwaltungsaufwendungen fielen im gleichen Zeitraum kleiner aus, als
prognostiziert. Insgesamt war auf diese Weise eine um 18,5% höhere Auszahlung
an Anleger zum 30. Juni 2011 möglich, als im Prospekt geplant. Die Zahlung
erfolgt aus den laufenden Erlösen.
"Wir freuen uns über die gute Performance des
Fonds", sagt Christoph
Marloh, CEO der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. "Vor dem Hintergrund der generell stark
gestiegenen Preise auf dem Hamburger Zinshausmarkt hat der Renditefonds
ausgesprochen glücklich eingekauft und klug verwaltet. Dadurch ist der Fonds
erste Wahl für sicherheitsbewußte Anleger, die gute Renditen erzielen
möchten".
Der Fonds hatte am 18. Juni 2011 das Rating
A- von Invest-Report, einer unabhängigen Analystenfirma für geschlossene
Fonds, erhalten. Die Analysten bescheinigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine
"solide Konzeption" und eine "überdurchschnittlich hohe
Einnahmesicherheit". Der Renditefonds kauft voll vermietete Mehrfamilienhäuser
und Wohnanlagen in aussichtsreichen Hamburger Lagen und führt großteils
warmmietenneutrale energetische Sanierungen durch. Ziel ist die Reduktion des
Primärenergieverbrauches im Wohnungsbestand um etwa 80%.
"Durch energetische Sanierungen haben Mieter Vorteile, die in den
letzten Jahren dem Kostenanstieg im Energiebereich schutzlos ausgeliefert waren",
sagt
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Renditefonds investieren in Objekte
in norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch
nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind
für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische
Sanierungen kann der Bedarf an Primärenergie je nach Baujahr um bis zu 80%
reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein
Verbrauch von Primärenergie von weniger als 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine
gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh entsprechend 10,2 Mio. Liter Heizöl
vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine
Kleinstadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der
Renditefonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit
dem erhöhten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen.
Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % pro Jahr Sie
beginnen bei 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Schluss der
Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden
Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die
Anleger aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger Absprache
mit den Behörden werden potentiell gegebene soziale Mieterbelange
berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz
24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der
Akquisition, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und
der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion
des Geschäftsführers
Veröffentlicht am 15. Mai 2011
Der Faktor Fünf für die Verbesserung
der Energieeffizienz im Bereich der Bestandswohnungen ist realisierbar. Das ist
das Ergebnis eines Dialoges von Grundbesitz 24 mit Professor Dr. Ernst Ulrich
von Weizsäcker im April 2011.
Die nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds von Grundbesitz 24 realisieren die von
Professor von Weizsäcker eingeforderte
Steigerung der Effizienz in Höhe des "Faktors Fünf". Mit seinem Werk
"Faktor Fünf - Die Formel für nachhaltiges Wachstum" stellte von
Weizsäcker in 2010 den Plan einer zukunftsfähigen, umweltschonenden Wirtschaft
vor. Perspektive müsse sein, aus einer KWh fünfmal so viel Wohlstand zu
schöpfen wie bislang. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohmaterialien effektiver
einsetzen und mit der Nutzung neuer Technologien Wohlstand und die Qualität des
Lebens wachsen lassen können. Sein Bericht an den Club of Rome ist eine Antwort
auf die aktuellen ökologischen Augabenstellungen. Auf der Fachtagung des Ikowo
e.V. im April in Hamburg wiederholte von Weizsäcker seine Thesen und führte ein
Gespräch mit
"Der
Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist
möglich", sagt Professor
Ernst-Ulrich von Weizsäcker. "Der Wert von Immobilien wird
wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten Bauweise verschläft.
Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung haben, wenn man eben
diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich der Weltmarktpreis für
Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im Haus".
Die Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien
führen energetische Sanierungen im Wohnungsbestand durch. Mit Reduzierungen von
etwa 80% des Primärenergiebedarfs wird die durch von Weizsäcker aufgestellte
Forderung nach einer Effizienzsteigerung um den "Faktor Fünf"
umgesetzt.
"Wir freuen uns besonders über die
Wertschätzung von führenden Wissenschaftlern. Energetische Sanierungen im
Bestand sind Mittel des praktischen Umweltschutzes, des Schutzes der Mieter und
der Werterhöhung für Investoren", sagt
Das Einsparpotential im derzeitigen
Wohnungsbestand ist immens. Der Primärenergieverbrauch von Objekten der
Herstellungsjahre 1960 bis 1978 beträgt durchschnittlich jenseits von 300 kWh
pro Quadratmeter und Jahr und läßt sich durch Modernisierung ökonomisch um
annähernd 80% absenken. Etwa drei Viertel der bundesdeutschen Bestandswohnungen
wurden vor dem Jahr 1990 errichtet.
"Die absehbaren
Energiepreiserhöhungen führen zu einem weiterhin steigenden Ertragspotential
von energetisch sanierten Wohnimmobilien des Bestandes im Wettbewerb mit unsanierten
Wohnimmobilien. Auch Mieter haben
Vorteile: Preisschocks wie in 2009 und
2010 lassen die Mieter von sanierten
Wohnungen in Zukunft kalt", sagt
Eine energetische Verbesserung der
Gebäudehülle wird zumeist durch weitere Isolierung der Außenwände mit
Wärmedämm-Verbundsystemen, durch Isolierung der Dachflächen und obersten
Geschoßdecken sowie mittels eine Isolierung der Kellerdecke erreicht. Im Zuge
der Maßnahmen ist in der Regel das Auswechseln von Fenstern und Haustüren zu
empfehlen. Durch Warmwasserbereitung mit Solarthermie-Installationen sowie
Wärmerückgewinnung aus Abluft können Zentralheizungen weiter entlastet werden.
Der verkleinerte Bedarf an Heizungsleistung wird je nach Objekt durch
zeitgemäße verkleinerte Brennwert-Heizungen oder Fernwärme gedeckt.
Ernst Ulrich von Weizsäcker war
Professor im Fachbereich Biologie an der Hochschule Essen, Präsident der
Universität/Gesamthochschule Kassel, Direktor am UNO Zentrum für Wissenschaft
und Technologie in New York, Direktor des Instituts für Europäische
Umweltpolitik in Bonn, Bundesrepublik Deutschland, und Präsident des Wuppertal
Instituts für Klima, Umwelt, Energie.
1998 - 2005 war er Mitglied des Bundestages für die SPD, 2006 - 2008 lehrte er an der University of
California, Vereinigte Staaten von Amerika. 2008 wurde er mit dem Deutschen
Umweltpreis ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in Emmendingen,
Bundesrepublik Deutschland.
Veröffentlicht am 12. März 2011
Die Heizkostenabrechnungen 2010 werden
in Deutschland für mit Heizöl beheizte Wohngebäude um 30% bis 50% höher
ausfallen als im Vorjahr. Ursache ist ein um etwa 22% gestiegener Preis für
Heizöl und ein witterungsbedingt gestiegener Energieverbrauch. Das ist das
Ergebnis aktueller Auswertungen der Verbrauchserfassungsunternehmen.
Insbesondere betroffen sind geringverdienende Haushalte. Energetische
Modernisierungen im Wohnungsbestand gewinnen somit weiterhin an Stellenwert.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für
nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:
"Energie kann zur neuen sozialen
Frage werden. Welche Resultate drastische Preiserhöhungen bei Gütern des
täglichen Bedarfs haben können, ist am Rande Europas wahrzunehmen. Die energetische
Sanierung des Wohngebäudebestandes ist eine Frage der politischen Weisheit. Die
Substitution von Energieimporten durch inländische Wertschöpfung in Handwerk
und Industrie ist gesamtwirtschaftlich wünschenswert, weil sie außer
konjunkturellen Impulsen einen längerfristigen Substanzerhalt fördert".
Seit der Deregulierung der Strom- und
Erdgasmärkte vor zehn Jahren hat sich der Bezugspreis für Erdgas beinahe
verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 nahezu 50 Prozent mehr als
1998. Trotzdem kündigten zu Beginn des Jahres 2008 zusammen 437 Anbieter von
Strom Preiserhöhungen in Höhe von wiederum gut 7 % an. Im Sommer zogen 218
Gasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen
Kostensteigerungen von 15 Prozent nach. Beleuchtung und Wärme entwickeln sich
als Folge insbesondere für geringverdienende Haushalte zu Luxusgütern.
Besonders Erwerbstätige mit einem Nettoeinkommen von unterhalb 900 Euro
monatlich, das sind 13 %, sind von der Belastung betroffen.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds
sagt dazu:
"Heizöl ist im ersten Quartal 2011
teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem Wege,
zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der
Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord sorgt durch energetische
Modernisierungen des Bestandes für eine Entlastung der Mieter von weiter
steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel
für die Anleger das Renditepotential gegenüber unsanierten Objekten".
Die Deutsche Energieagentur dena hat in
ihrer Sanierungsstudie die Profitabilität energetischer Sanierungen im
Wohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Resultat, daß sich die
energetische Modernisierung von Objekten sowohl für Bestandshalter als auch für
Mieter rechnet. Danach kann der Energiebedarf bei Objekten, die ohnedies
saniert werden müssen, ohne Zusatzbelastungen für Mieter oder Bestandshalter um
rund 75 % reduziert werden. Auch eine Einsparung in Höhe von 80 Prozent, was
den Klimaschutzzielen der Bundesregierung für das Jahr 2050 entspricht, würde
bloß eine unbedeutende Erhöhung der Mieten
nach sich ziehen. Steigen die Kosten für Energie weiter an, ist auch
diese Veränderung bruttomietenneutral. Die Studie basiert auf dem
dena-Modellversuch "Niedrigenergiehaus im Bestand", in dem in etwa
350 Wohngebäude hocheffizient saniert wurden.
Ein Hauptteil der rund 18 Mio.
Wohnimmobilien wurde vor 1978 und somit vor dem Inkrafttreten der ersten
Wärmeschutzverordnung erbaut. Zur gleichen Zeit liegt die Quote der Neubauten
bei unter einem %. Zur Verwirklichung der Klimaziele ist im Gebäudebereich
deshalb die energetische Sanierung der bestehenden Wohngebäude ausschlaggebend.
In kaum einem anderen Feld schaffen Aufwendungen einen so vielfachen Nutzen für
alle Beteiligten: Vermietbarkeit und Betrieb der Objekte sind nachhaltig
gesichert und der Wert des Gebäudes steigt. Für den Mieter bewirkt die Zunahme
der Energieeffizienz einen höheren Wohnstandard, eine größere Unabhängigkeit
von steigenden Energiepreisen und langfristig eine Steigerung des frei
verfügbaren Einkommens. Zudem werden die CO2-Emissionen in Deutschland gesenkt.
Die Einsparpotenziale sind, gerade bei Bestandsobjekten, immens. Objekte, die
mit marktgängigen Techniken die Energie betreffend modernisiert werden, können
den Energieverbrauch um bis zu 85 Prozent mindern und häufig weit besser als
ein Wohnungsneubau sein.
Veröffentlicht am 28. Februar 2011
90.000 Wohneinheiten fehlen derzeitig
in Hamburg. Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Anzahl der privaten Haushalte
und der Wohnungen in Beziehung gesetzt wird. Das geht aus der Untersuchung
eines Hamburger Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener Daten
und Marktdatenen angefertigt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei bloß 22
Prozent gegenüber dem international niedrigen Bundesdurchschnitt in Höhe von 45
%.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds sagte dazu:
"Immobilienbesitzer finden
momentan wenige attraktive Anlagemöglichkeiten vor. Die geringen
Kapitalmarktzinsen und monetäre Unsicherheiten sind verantwortlich, daß in 2010 nur 450 größere
Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Investoren hingegen zunehmend die
Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigt das Preisniveau am Hamburger Markt
für Zinshäuser weiter. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige
Wohnimmobilien verfügt über
hervorragende Akquisitionskontakte in Hamburg und bündelt das Kapital.
Hierdurch erhalten Investoren Zugang zu Objekten, die ansonsten Profis
vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen Modernisierungen des
Bestandes steigt das Ertragspotential der Wohnimmobilien weiter".
Zu den beliebtesten Kapitalanlagen
zählen in Deutschland Immobilien. Hauptsächlicher Antrieb für eine
Immobilienanlage sind für eine große Anzahl Immobilienkäufer die Sorge vor
Inflation und die Einschätzung der Immobilie als vergleichsweise sichere
Anlageform. Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen zeichnen sich bei passender Selektion
durch eine hohe Zuverlässigkeit aus. So haben sie sich im Unterschied zu
Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Fluktuationen entwickelt.
Insofern verzeichnen Wohnimmobilien vermehrt Nachfrage als Kapitalanlage.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagte dazu:
"Die Preissteigerungen an den Warenmärkten
und das monetäre Wachstum in den USA, Europa, China und Japan führen verstärkt
zu Inflationsbefürchtungen. Renditefonds sind optimal als Rundum-Sorglos-Paket
für Geldgeber, die jetzt in Sachwerten anlegen wollen, ohne auf laufende
Einnahmen zu verzichten. Der Fonds Nord von Grundbesitz 24 ist mit einer Investitionsquote
von 97 Prozent ein exzellentes Instrument zur Werterhaltung und
Einkommenssicherung".
In der Bundesrepublik Deutschland ist
die Nachfrage nach Wohnimmobilien fortwährend hoch. Seit den 1960er Jahren hat
sich die Anzahl der privaten Haushalte auf so gut wie 40 Millionen verdoppelt.
Ungeachtet des erwarteten Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020
nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ungefähr eine halbe Million
Haushalte mehr sein. Hierbei sind
längerfristige gesellschaftliche Entwicklungen ein Grund für weiter zunehmende Nachfrage. Der Trend zu
kleineren Haushalten spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller
Wohnungen werden gegenwärtig lediglich von ein oder zwei Personen bewohnt.
Geänderte Lebensweisen gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die vermehrte Zahl
älterer Personen führt fortlaufend mehr Einzelhaushalte bis in das höhere
Alter, währenddessen jüngere Generationen zu einem späteren Zeitpunkt mit der
Familiengründung anfangen.
Eine bevorzugte Form des Wohnens
stellen Wohnungen in guten Lagen von Ballungsräumen dar. Vor allem die oftmals
besseren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Stellenangebot wie auch die
bessere Infrastruktur haben eine große Anziehungskraft. Als urbane Lebensqualität werden die
abwechslungsreichen Einkaufsmöglichkeiten, das umfassendere Kulturangebot
ebenso wie die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen geschätzt. Es zeichnet
sich jedoch eine nach Regionen differenzierte Weiterentwicklung ab. In vielen
Ballungszentren wächst die Nachfrage nach Wohnungen durch die zunehmende Anzahl
von Privathaushalten und eine geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen
Bereichen vermehrt Abwanderungsbewegungen andeuten.
Die Neubautätigkeit geht in Deutschland
zurück: ein neues Tief seit Kriegsende wurde hier in 2008 erreicht. Nach dem
Aufschwung der Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Anzahl
der fertig gestellten Wohneinheiten
stetig abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bauflächen ebenso wie
unübersehbar gestiegene Baukosten. In der FAZ vom 10. Juli 2009 formulierte es
ein Funktionär des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) wie folgt: "Die
Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Wohnungsneubau klafft
immer weiter auseinander". Ein Mangel an Wohnungen zeichnet sich besonders
in den fühlbar nachgefragten Lagen in deutschen Ballungszentren ab. Es wird
vermutet, daß der künftige Bedarf an Wohnimmobilien in den Metropolregionen nicht
mehr gedeckt werden, kann, wenn die Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.
Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien
Renditefonds:
Die Fonds investieren in Objekte in
norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch
nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind
für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen
kann der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert
werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein
Primärenergieverbrauch von unterhalb 100 kWh/m2a sowie eine gesamte Einsparung
von 102 Millionen kWh bzw. 10,2 Mio. Liter Heizöl beabsichtigt. Mit der
eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Kleinstadt von
mehr als 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Renditefonds verbindet einen
geplanten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem verbesserten Schutz von
Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen
belaufen sich auf im Schnitt 4,6 Prozent p.a. Sie beginnen bei 2,7 % in 2011
und steigen auf 7 % pro Jahr zum Ende der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit
erfolgt zusätzlich zu den laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung
eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten
Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger Absprache mit den Behörden werden
möglicherweise gegebene soziale Belange von Mietern berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz
24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des
Erwerbes, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der laufenden
Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen.
Unter der Direktion des Geschäftsführers
Veröffentlicht am 26. Februar 2011
20 Prozent der deutschen Berufstätigen
haben seit dem Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2008 ihre
privaten Verträge zur Altersabsicherung gekündigt. Zwei Drittel der
Berufstätigen halten den Besitz von Immobilien für die ideale Form der privaten
Altersvorsorge. Das geht aus der Allensbach-Erhebung "Altersvorsorge in
Deutschland 2010/2011" hervor, die im Auftrag der deutschen Postbank
angefertigt wurde.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:
"Wohnimmobilien erfreuen sich
einer Renaissance als krisensicherer renditetragender Sachwert. Um mit der
Vermietung von Zinshäusern langfristig erfolgreich zu sein, sind die Selektion
der Standorte und angesichts weiterhin steigender Energiepreise eine hohe
energetische Qualität erforderlich. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige
Wohnimmobilien konzentriert sich auf die vitale Metropolregion Hamburg, einen
der Top 3 Standorte in Europa. Durch geringen Energieverbrauch sind die
Wohnimmobilien des Fonds zu besseren Konditionen vermietbar als unmodernisierte
Zinshäuser. Damit realisiert der Fonds eine zukunftsfähige Form der privaten
Einkommenssicherung".
Der Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord erwirbt gepflegte, voll vermietete
Zinshäuser in Ballungsräumen in Norddeutschland. Die Objekte werden von
Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und privaten Bestandshaltern gekauft.
Der Fonds investiert ausschließlich in voll vermietete Objekte, wobei Hamburg
bei dem Erwerb durch den Renditefonds auf Grund der von Marktforschern nach wie
vor als überdurchschnittlich prognostizierten Wertentwicklung präferiert wird.
Der Renditefonds kauft zwei Arten von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen: auf
der einen Seite preiswerte Objekte ab Herstellungsjahr 1960, die ein
Energiesparpotential von etwa 80 Prozent aufweisen und nach Ankauf durch den
Fonds energetisch saniert werden. Zum anderen Wohnimmobilien, die energetisch
bereits auf Neubaustandard sind. In beiden Fällen soll der Bedarf an
Primärenergie deutlich unter 100 kWh pro m2 und Jahr liegen. Bei den älteren
Herstellungsjahren ab 1960 ist ein Energieverbrauch von mehr als 300 Kilowattstunden
pro qm und Jahr vor der energetischen
Sanierung charakteristisch. An dieser Stelle trägt der Renditefonds in einer
für den Geldgeber vorteilhaften Weise dazu bei, die Einfuhr knapper
Energieträger zu vermindern.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagte dazu:
"Nachhaltigkeit ist eine Win-Win-Situation.
Anleger profitieren von Wertsteigerungen ihrer Wohnimmobilien durch
energetische Modernisierungen, Mieter sind zukünftig besser gegen
Energiepreissteigerungen geschützt und genießen ein angenehmeres Wohnklima
während die Umwelt von Emissionsvermeidung und vom Schutz der natürlichen
Ressourcen profitiert".
Für Wohnimmobilien hat die Deutsche
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zum ersten Mal im Juni 2010 ein
Zertifikat veröffentlicht. Der Renditefonds strebt an, mittelfristig alle Objekte
zertifizieren zu lassen. Die Überprüfung der Nachhaltigkeitskriterien des Fonds
- im wesentlichen der Verbrauch von Primärenergie pro m2 Wohnfläche - erfolgt
durch zertifizierte interne wie externe Energiemanager in drei Zeiträumen.
Zunächst wird vor Erwerb im Rahmen der Due Diligence eine bedarfsorientierte
Energiebilanz des Objektes angefertigt. Hierbei wird ein Sanierungsansatz für
Gebäudehülle, Heizungsanlage und für die Verwendung von Solarthermieanlagen
entwickelt, das Einsparpotential ermittelt und durch eine
Wirtschaftlichkeitsrechnung unterlegt. Zweitens erfolgt vor Durchführung der
energetischen Sanierung bei jedem Zinshaus eine Aktualisierung der Rechnungen
zu den Nachhaltigkeitsparametern. Drittens erfolgt die Überprüfung des
tatsächlichen Einhalts der Kennzahlen alljährlich im Rahmen der
Betriebskostenabrechnungen auf der Grundlage der von einem externen
Dienstleister erstellten Verbrauchsabrechnungen.
Investitionskriterien
für den Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 3. Februar 2011
Die Renditefonds
für Nachhaltige Wohnimmobilien fokussieren sich auf vitale Ballungsräume.
Die Standorte der Wohnimmobilien sollen im Radius des öffentlichen Bus- und Bahnverkehrs
der Metropolen liegen. Im Falle der Metropolregion Hamburg ist dieses das
Bereich des HVV (Hamburger Verkehrsverbund). Die Objekte sollen langfristig
vermietet oder verpachtet werden. Sie verfügen über mindestens 5 Wohneinheiten.
Die laufenden Einnahmen aus den Objekten stammen vorwiegend aus der Vermietung
von Wohnraum. Mögliche gewerbliche Mietflächen sind auf keinen Fall an
Unternehmen aus dem Rotlicht-Milieu vermietet und stören auch sonst nicht den
Gebrauch der Wohnungen. Das Objekt soll großteils vermietet sein, ein etwaiger
Leerstand ist bei Anschaffung gering.
Die Finanzierung der Wohnimmobilie erfolgt mit einem
langfristigen Fremdkapitalanteil von höchstens 50%. Die Finanzierung des
Objektkaufes erfolgt über eine sogenannte non-recourse-Finanzierung, wird also
nur durch die zu erwerbenden Objekte besichert.
Verlangen Sie das ausführliche Einkaufsprofil an per
Nachricht an willkommen 'at' gb24fonds.com.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Beschaffungsprozeß
für Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds
Veröffentlicht am 2. Februar 2011
Die Renditefonds
streben an, Objekte mit geringem Energieverbrauch zu erwerben bzw. zu
erwerbende Wohnimmobilien energetisch zu verbessern. Erforderliche energetische
Verbesserungen sollen durch Energieaugabensenkungen und weitgehend
bruttomieten-neutrale Mieterumlagen finanziert werden.
Die Marktbeobachtung, die Prüfung und der Ankauf der
Objekte erfolgt durch die geschäftsführende Kommanditistin mit deren
Geschäftsführern
Für jede Kaufentscheidung ist die Freigabe des aus drei
Mitgliedern bestehenden Investitionausschusses
sowie in bestimmten Fällen des Beirates einzuholen. Investitionsentscheidungen
müssen im Einklang mit den Investmentrichtlinien der Fonds stehen.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Video-Dialog
mit
Veröffentlicht am 1. Februar 2011
In Anbetracht der für Kapitalanleger schwierigen
Einkaufssituation in den dynamischen Immobilienmärkten wie Hamburg stellt der
von Hamburger Immobilien- und Fonds-Experten initiierte Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord eine interessante Beteiligungsmöglichkeit an
renditestarken Objekten in der Metropolregion Hamburg dar. Dank der
langjährigen positiven
Erwerbskontakte war der Fonds in 2010 in der Position, seine
Einkaufsvorgaben gegen den Markttrend zu übertreffen. Der Fonds plant ein wirtschaftliches Resultat von 7,1%
p.a. vor und 6,9% p.a. nach Steuern.
In einem Interview mit Ecoreporter vom 11.11.2010, dem Periodikum
für ethische und nachhaltige Kapitalanlagen,
erläutert Christoph
Marloh das Investment-Thema und die Zielgruppen der Fonds:
Verfaßt von: Christoph Marloh
Background zu
den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 27. Januar 2011
Um die Rückwirkungen menschlichen Wirtschaftens auf die
Umwelt zu beschränken, ist im Gebiet der privaten Haushalte langfristig eine Verringerung
des Energieverbrauches unausweichlich. Die Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien sehen Energieaugabensenkungen als Mittel der Wertsteigerung und
streben die Umsetzung ökonomisch sinnvoller energetischer Verbesserungen im zu
erwerbenden Inventar an.
Raumwärme ist derjenige Verwendungszweck von Energie, bei
dem absolut und vergleichsweise der mit Abstand größte Betrag an Endenergie
eingespart werden kann. 30% des deutschen Energieverbrauchs entstehen für
Raumheizung. Der spezifische Raumheizungsbedarf von Objekten kann sowohl im
Neubau als auch bei vorhandenen Objekten durch bauliche Mittel (Wärmeisolierung
der Gebäudehülle und Einsatz neuer Fenster) annähernd auf Null reduziert
werden. Durch Verwendung von Solarthermie-Anlagen kann der Warmwasser-Bedarf
zunehmend ohne die Verwendung von Heizungsanlagen gedeckt werden.
Das Einsparpotential im aktuellen Immobilienbestand ist
beträchtlich. Der Primärenergiekonsum von Mehrfamilienobjekten der Baujahre
1960 bis 1978 liegt im Schnitt über 300 kWh/m2a und läßt sich durch
Modernisierung ökonomisch um etwa 80% senken. Dies ist alles in allem bei etwa
75% des Bestandes dieser Baujahre erreichbar.
Verfaßt von: Christoph Marloh
VGF-Zahlen: Deutsche Immobilienfonds haben 2010 zusehends
zugelegt
Für geschlossene Fonds wurden 2010 insgesamt rd. 5,84 Mrd. Euro
Fondskapital eingesammelt und folglich 13 % mehr als 2009 (5,14 Mrd. Euro). Der
Renner waren inländische Immobilienfonds, denen Finanziers 1,62 Mrd. Euro
Fondskapital anvertrauten (+46 %). Immobilienfonds waren gleichfalls 2010
dasjenige mit Abstand stärkste Fondssegment, gefolgt von den
Schiffsbeteiligungen (996 Mio. Euro). Vertriebsstärkster Anbieter im
Immobiliensegment (In- und Auslandsfonds) war die Hamburgische Immobilien
Handlung (HIH) mit 210,5 Mio. Euro, gefolgt von der Real I.S. (191 Mio. Euro).
Im Teilbereich der Deutschlandimmobilienfonds steht die DFH an erster Stelle (173,3
Mio. EUR). 2011 plant der VGF stark steigende Platzierungszahlen bei den
Immobilienfonds. Angaben zum wachsenden Markt der nachhaltigen
Immobilien finden Sie im Nachrichtenüberblick von
Vita von
Veröffentlicht am 26. Januar 2011
Christoph
Marloh hat den Consultingzweig der IT-Firma Microsoft in Zentraleuropa
aufgebaut. Er hat verschiedene Firmen und Organisationen aufgebaut und die
erfolgreiche Markteinführung betrieben.
Verfaßt von: Christoph Marloh